Boom stanogradnje u Hrvatskoj?

Aim, Zagreb, 2.12.2001.

Hrvatski Sabor konačno je, na sjednici održanoj prošlog tjedna, usvojio zakon o društveno poticajnoj stanogradnji, kojim bi - nakon desetljeća izrazite krize u stanogradnji - u Hrvatskoj napokon počela intenzivnija građevinska djelatnost, orijentirana na stanove za privatne kupce. O dubini te krize dovoljno svjedoče brojke. U prošlom je sustavu, sedamdesetih i odamdesetih godina, u Hrvatskoj građeno tridesetak tisuća stanova godišnje. Na vrhuncima aktivnosti, statistika je bilježila gradnju i do trideset pet tisuća novih stanova godišnje. Rat, opće siromaštvo i nova, hadezeova vlast, tu su brojku srozali na desetak tisuća stanova. To je proizvelo nekoliko dramatičnih posljedica. Prvo, na hrvatskom je tržištu znatno narasla cijena, kako novih, tako i starih stanova, koja se - u boljim zagrebačkim četvrtima - penjala i do pet tisuća maraka za kvadratni metar stana. Drugo, golem broj građana ostao je praktički lišen šanse da kupi vlastiti stan, pa je kategorija podstanarstva - od nekoć privremene - mnogima postala trajno rješenje. Treće, toj je krizi doprinijela i bankarska politika koja je, visokim kamatnim stopama i brojnim instrumentima osiguranja bankovnih plasmana, kredite za kupnju stana učinila praktički nedostupnima većini potencijalnih kupaca. Pad stanogradnje proizveo je, osim izravnih socijalnih i političkih posljedica, i dugotrajno negativne efekte po ukupnu hrvatsku privredu. Ekonomisti, naime, tvrde da je stanogradnja jedna od onih oblasti gospodarstva koje za sobom najbrže vuku razvoj ostalih privrednih grana. Prema ilustraciji ministra javnih radova Radimira Čačića, na svaku kunu koja se uložu u gradnju cesta, privredi se natrag, u određenom razdoblju, vraća jedna kuna - zahvaljujući angažiranju resursa, radne snage, operative, uslužnih djelatnosti i slično. No, na svaku kunu koja se uloži u stanogradnju, vraćaju se četiri kune.

Jer, izgradnja stanova za sobom vuče razvoj niza drugih djelatnosti, budući da stan ne čine tek goli zidovi, već ga je potrebno opremiti nizom stvari koje, u pravilu, mora proizvesti domaća privreda. Zato bi, tvrdi Radimir Čačić - po kojemu je ovaj zakon i dobio svoj popularni naziv - "Čačićev zakon", odnosno, "Čačićevi stanovi" - trebao poslužiti kao zamašnjak za novi privredni polet posustale hrvatske privrede. Plan je, uistinu, vrlo ambiciozan: iduće godine država bi, po tom modelu, trebala sagraditi do dvije i pol tisuće stanova; dogodine tri tisuće a ukupni je cilj izgradnja deset tisuća stanova godišnje.

Isti je cilj pred očima imala i hadezeova vlada, koja je donijela takozvane "Njavrine zakone". Njima je bila predviđena intenzivna stanogradnja, koju bi potakli izrazito povoljni krediti koje je država planirala dati zainteresiranima. Kredite je plasirala Hrvatska kreditna banka za obnovu, davani su na rok od dvadeset godina uz izrazito povoljnu kamatu od šest posto i poček otplate od jedne godine. U Njavrinim je zakonima reguliran i rad četiri stambene štedionice. U njima su, kako je predviđeno, zainteresirani građani mogli štedjeti od dvije do deset godina, a na ušteđenu sumu dobijali bi jednak iznos kredita od banke koja je osnivač stambene štedionice. Na to su išle i kamate od tri posto, te državna poticajna sredstva u iznosu od dvije i pol tisuće kuna godišnje. Njavrin je projekat, zbog goleme administracije i niza uvjeta koje su potencijalni korisnici kredita trebali ispuniti, u međuvremenu neslavno propao. Premda je njime trebalo zbrinuti više desetaka tisuća ljudi, Njavrine je kredite dobilo njih tek oko tisuću i tristo. No, druga polovica projekta - stambene štedionice - zaživio je u praksi, premda također u manjem opsegu no što je planirano. Umjesto 400 tisuća štediša, u njima danas štedi oko 40 tisuća ljudi. No, projekat će, na duži rok, po svemu sudeći ipak uspjeti.

Čačićev projekt isprva je dobio naziv "socijalno poticajna stanogradnja". Mnogi su građani zbog toga pali u zabludu da je riječ o "socijalnim" stanovima, odnosno, stanovima koji će se prodavati po nekoj beneficiranoj cijeni. Zabluda je uzrokovana semantičkim razlozima: pojam "socijalno" u sintagmi "socijalno poticajna stanogradnja nije se odnosio na "socijalne cijene" nego upravo na činjenicu da će ovaj tip stanogradnje potaknuti društveni i ekonomski razvoj u Hrvatskoj, te, s druge strane, na okolnost da će ovaj stambeni boom biti planski potican od strane društva, odnosno, države.

Ideja je jednostavna. Država - odnosno, jedinice lokalne samouprave - će osiguravati, besplatan ili plaćen, prostor na kojemu će se, u svim većim gradovima u Hrvatskoj, graditi stanovi za one koji udovolje zahtjevima iz natječaja. Državna i privredna poduzeća će, uz sve moguće olakšice, potom graditi stanove koje će građani kupovati pod zakonom propisanim uvjetima. Primjerice, za stan od 50 četvornih metara - koji će koštati 85 tisuća maraka - kupac će sam morato osigurati petnaest posto sredstava, odnosno 12 750 maraka. Država će, kroz formu kredita, osigurati preostalih 72 250 maraka: od toga, iz proračuna će ići 15 tisuća maraka, grad ili općina će dati 20 tisuća maraka, dok će komercijalne banke - prema ugovoru s državom - osigurati, također kao dio kredita, preostalih 37 250 maraka. Na prvi pogled, niti jedna od ovih stavki se ne čini spektakularnom niti lako dostižnom običnom smrtniku, no, kvaka je u tome što će se taj kredit otplaćivati punih trideset godina (dosad su najduži rokovi otplate za komercijalne kredite bili 15 do 20 godina) uz još jednog "kviska" - poček otplate kredita od godinu dana. Kamata, od pet posto, izrazito je povoljna. Natječajni uvjeti predviđaju da će do takvih kredita najlakše moći doći mlađi ljudi, s višim obrazovnim stausom, i većim brojem djece. Petnaestak tisuća maraka neophodnih za kupnju takvog stana mnogi, doduše, nemaju ni dan danas - ali svi oni koji imaju ta sredstva, nagrnut će na vrata ureda koji zaprimaju molbe. Jer, sve u svemu, Čačićevi su stanovi - takvi kakvi jesu - danas apsolutno najpovoljnija ponuda koja se može naći na hrvatskom tržištu. Mjesečna rata kredita kretat će se od 300 do 500 njemačkih maraka, a to je identično visini podstanarskog najma za stanove u Zagrebu i drugim hrvatskim gradovima.

"Predloženi zakon" izjavio je Radimir Čačić, "ima za cilj omogućiti mladima, odnosno onima koji pod kvalitetnijim uvjetima žele riješiti stambeno pitanje, da to riješe na razini cijene koju plaćaju za podstanarstvo. Osobe zainteresirane za kupnju 'poticanog' stana zahtjev podnose jednici lokalne samouprave, mjerila, uvjete i red prvenstva za kupnju stana utvrđivalo bi poglavarstvo jedinice." U državnom proračunu za 2001. za socijalno poticanu stanogradnju osigurano je 90 milijuna kuna, čime se, kaže predlagatelj, otvara mogućnost izgradnje oko 1.500 stanova od oko 50 'kvadrata'. Pribroje li se proračunskim sredstva i sredstva iz ostalih izvora (jedinice lokalne samouprave, poslovne banke, vlastita učešća kupaca) u stanogradnju se godišnje planira uložiti oko pola milijarde kuna, odnosno zbrinuti od pet do sedam tisuća građana godišnje. Prema sadašnjem planu, ključni za uspjeh projekta bit će gradovi Zagreb i Split. U Zagebu se planira izgradnja 1500 stanova godišnje - vremenom bi ta brojka trebala narasti do 2800 jedinica na godinu - dok bi Split trebao dobiti godišnje između 500 i 600 stanova. U Zadru je već u izgradnji 265 stanova, dok ih se u cijeloj zemlji gradi oko 1300 - u Bjelovaru, Rijeci, Osijeku i drugim gradovima. Uspjeh Čačićeva projekta u mnogome će utjecati i na uspjeh vladajuće koalicije. Stanovi su, naime, simbol "hrvatskog sna". Prema jednoj anketi čiji su rezultati nedavno ugledali svjetlo dana, san se nalazi na prvom mjestu liste želja za više od dvije trećine građana Hrvatske. Uspije li, dakle, u tom planu, vlada će ostvariti snove koji su se mnogima činili nerealni. U Čačićevom se resoru, inače, nalazi i izgradnja auto ceste Zagreb-Split, pa je jasno da o ovomo ministru, odnosno, o uspjesima u njegovom resoru, umnogome ovisi i politčka sudbina Hrvatske.

Boris Rašeta